周亞霖 張延龍 康怡
“游戲規(guī)則完全改變了。”中坤集團(tuán)主席黃怒波對(duì)本報(bào)說。
因?yàn)橐ケ鶏u巨資購(gòu)地,他一時(shí)成為輿論焦點(diǎn):他的助理說,三分鐘里接了國(guó)內(nèi)外數(shù)十家媒體的采訪電話。
黃怒波的帝國(guó)準(zhǔn)備延伸到歐洲,冰島則是其下一步計(jì)劃。某種程度上,他算是先行者,2004年之后,他就開始遠(yuǎn)離住宅開發(fā),更多的投入度假和商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,當(dāng)下,更多地產(chǎn)商愿意做跟他類似的事情。
前述他所指的“改變”是:開發(fā)商暴利時(shí)代已經(jīng)過去了。
確實(shí)如此,中國(guó)房地產(chǎn)商正陷入某種困境,長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)資金走向的研究人員稱,“大家都不愿意再往里面投錢了”,而去找其他的投資渠道。
現(xiàn)在,他們的主題詞是:旅游景點(diǎn)、足球俱樂部、PE投資、網(wǎng)游、礦業(yè)開發(fā)……其中,單礦業(yè),就集中了近200億地產(chǎn)資金。
房地產(chǎn)業(yè)已為從事這個(gè)行業(yè)的人士所集體看空。極端的,已經(jīng)有公司將“房地產(chǎn)開發(fā)”從經(jīng)營(yíng)范圍里剝?nèi)ァ!笆袌?chǎng)完全成了行政化調(diào)控,很多開發(fā)商都在轉(zhuǎn)型,現(xiàn)在是個(gè)重大的時(shí)點(diǎn)。”黃怒波稱。
當(dāng)然,對(duì)于這些相對(duì)管理粗放、利潤(rùn)豐沛的“政商”色彩濃厚的運(yùn)營(yíng)體,他們的邏輯似乎有跡可循。陜西礦業(yè)主稱:“你買一塊地,跟買一個(gè)礦的道理是一樣的,需要‘搞定’的人,也基本上是一樣的。至于專業(yè)性的差異,可以請(qǐng)專業(yè)的人員來解決。”
◆下轉(zhuǎn)02版
◆上接01版
上述不愿意透露姓名的礦主,是較早的脫胎于房地產(chǎn)開發(fā)的轉(zhuǎn)型者。
資金撤離
對(duì)于房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)向,華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)稱:“那當(dāng)然,錢總不能閑在那里吧!我不認(rèn)為是房企出了什么問題,問題是他們無地可用,現(xiàn)在一線城市,像北京這樣的城市,幾乎沒什么好地放出,掛牌的土地根本沒人搭理。”
資金流向符合重力原理,總是流向吸引力最大的地方。國(guó)家發(fā)改委投資研究所研究員、中國(guó)投資協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)張漢亞注意到了礦業(yè)的變化:“目前來看,買礦這類資源類的企業(yè)還是很有發(fā)展前景的。特別是新疆,對(duì)外來的投資者持比較歡迎的態(tài)度。”
轉(zhuǎn)向礦業(yè),成為房地產(chǎn)資金的一個(gè)熱點(diǎn)。從去年到今年8月,已有近200億地產(chǎn)資金進(jìn)入礦業(yè),而據(jù)本報(bào)不完全統(tǒng)計(jì),截至目前,已有包括鼎立股份、大連控股、華茂股份等20多家地產(chǎn)公司在今年進(jìn)入這一行業(yè)。
另一股力量沖向了“虧損大戶”——足球。目前,地產(chǎn)資金介入足球的已有:河南建業(yè)、長(zhǎng)春亞泰、杭州綠城、遼寧宏運(yùn)、成都謝菲聯(lián)、上海中邦等。
恒大董事長(zhǎng)許家印提出:要將恒大皇馬萬人足球?qū)W校建成全球最大的足球?qū)W校。而一位內(nèi)部人士稱,恒大為此將花費(fèi)至少10億元。不光如此,球隊(duì)經(jīng)營(yíng),恒大就打算花7億元。而據(jù)本報(bào)的計(jì)算,恒大現(xiàn)在單是引進(jìn)孔卡在內(nèi)的外援和比賽獎(jiǎng)金就花費(fèi)了近4億元。
跳出圈外,卻又與房地產(chǎn)藕斷絲連的投資領(lǐng)域,還有院線:低調(diào)的世茂地產(chǎn),到年底將擁有100塊銀幕,世茂股份首席財(cái)務(wù)官陳汝俠稱:“未來五年世茂院線的銀幕數(shù)量將超過500塊,營(yíng)業(yè)額將達(dá)到15億元。”這些院線,附著于地產(chǎn)商建造的商業(yè)體,卻又相對(duì)獨(dú)立,屬于地產(chǎn)投資之外的投資運(yùn)營(yíng)。
談到電影時(shí),今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全說:“今年我們公司在影院業(yè)務(wù)上投資30多億元,推出1000塊銀幕。明年底,則會(huì)申報(bào)材料將影院業(yè)務(wù)上市。”
如果在5年前,無論是許榮茂,還是張寶全,最為關(guān)注的無疑是土地拍賣中心的“地塊公告牌”,那里才是追逐博弈的核心所在,而現(xiàn)在他們對(duì)于房地產(chǎn)的注意力卻開始有所分散。
也有極個(gè)別的地產(chǎn)公司介入了跨度比較大的另一個(gè)專業(yè)領(lǐng)域。上海地產(chǎn)企業(yè)華麗家族以5000萬元取得海泰投資25%的股權(quán),而海泰擁有多項(xiàng)國(guó)家級(jí)醫(yī)藥項(xiàng)目。華麗家族稱,從去年開始,因?yàn)檎哒{(diào)控,我們慢慢地去接觸一些別的行業(yè)。如果單做房地產(chǎn)的話,利潤(rùn)波動(dòng)太大。我們又是一家不太大的房地產(chǎn)企業(yè),所以要尋找合適的標(biāo)的,不會(huì)進(jìn)入資金量要求特別大的行業(yè),譬如礦產(chǎn)。投資醫(yī)藥,是出于謹(jǐn)慎的投資原則,投資量也不大。畢竟面對(duì)的是一個(gè)新行業(yè)。
暴利終結(jié)
陽光100副總裁范小沖稱:“住宅正在回歸民生,以前商品房暴利一去不返。除非地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型難度系數(shù)很高的商業(yè)綜合體,否則難以生存,而轉(zhuǎn)型商業(yè)成為一道巨大的門檻,中小地產(chǎn)商無法承受。”
比之?dāng)?shù)年前,在保障房建造真正舍得投資的城市僅廈門、南昌,但是現(xiàn)在,十二五期間興建3000萬套保障房的“硬指標(biāo)”正在發(fā)酵。9月初,哈爾濱市委書記蓋如垠祭出宏論:保障房必須是政府直接干,十二五期間,哈市政府大概得賠100億元。這是至今為止,表態(tài)最為堅(jiān)硬、決絕的地方政府。
這些被放棄的近百億元土地出讓金,事實(shí)上正演繹成房地產(chǎn)商的“逐客令”,在哈爾濱中心地段,商品房將無處容身。
蓋如垠成了“第一個(gè)吃螃蟹的人”,然而保障房來勢(shì)如虹,已然上升至“地方政績(jī)”的高度,誰能說哈爾濱的“發(fā)狠”只是個(gè)案呢?
城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥在日前的一次會(huì)議上透露,對(duì)于保障房國(guó)務(wù)院給予了高度重視,今年以來國(guó)務(wù)院已經(jīng)先后召開了兩次專門會(huì)談,由各省分管副省長(zhǎng)參加9月份由中紀(jì)委監(jiān)察部牽頭,城鄉(xiāng)建設(shè)部參與,將對(duì)“保障性安居工程的建設(shè)”,作為七項(xiàng)工作的重點(diǎn)之一進(jìn)行專項(xiàng)的檢查。
堅(jiān)挺的房?jī)r(jià),已然撼動(dòng)。8月份,行業(yè)巨頭萬科銷售額較上年同期下降12.6%,至人民幣104.8億元,這是其今年以來銷售額首次較上年同期下降。進(jìn)入9月,深圳萬科連推4個(gè)樓盤項(xiàng)目入市,創(chuàng)下萬科單月歷史推盤紀(jì)錄之最,為了搶占市場(chǎng)加速回籠資金,每套房的降價(jià)幅度由5000元升級(jí)至10000元。
在萬科發(fā)布的2011年上半年報(bào)告中道出了他們的擔(dān)憂:核心城市的投資增速與去年相比已大幅下滑,其中,北京由去年全年的24.1%下降至今年上半年的3.7%,上海由去年全年的35.5%下降至今年上半年的9.4%。
表面上調(diào)控政策是導(dǎo)致這一系列變化的原因,更深的背景是:中國(guó)的高速城市化過程正在終結(jié),而中國(guó)的一線城市首當(dāng)其沖。中國(guó)社科院2010年發(fā)布的《宏觀經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》指出:中國(guó)將在2013年左右(預(yù)計(jì)在2011-2016年之間)結(jié)束高速城市化過程。
上述課題負(fù)責(zé)人、中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)理論室主任劉霞輝稱,地產(chǎn)業(yè)已不再是“遍地是黃金”。一線城市的城市化程度已和首爾、香港相當(dāng)。他們的高速城市化已提早在2013年前到來。開發(fā)商必然面臨的是利潤(rùn)率走低和更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)。劉認(rèn)為,2013年之后,房地產(chǎn)發(fā)展將逐步放緩。城市化水平已經(jīng)很高的北京、上海、廣州會(huì)更快地結(jié)束黃金期。開發(fā)商下沉到三、四線城市,但又同樣面臨著目前宏觀調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。他們必須努力地尋找新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn),接受這個(gè)特定結(jié)果。
對(duì)于到三、四線發(fā)展房地產(chǎn),并不是那么容易,任志強(qiáng)稱:“中小地產(chǎn)商不敢輕易地到三、四線城市開疆拓土,通常沒有過硬的人脈,他們不會(huì)冒然過去。”
大鱷忙于結(jié)構(gòu)調(diào)整,而一些僅有幾個(gè)項(xiàng)目的小開發(fā)商,則難免出局。今年以來,股權(quán)并購(gòu)已成風(fēng)氣,北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,8月份,房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)在前7月已經(jīng)創(chuàng)造數(shù)年新高的情況下,再次突破紀(jì)錄,當(dāng)月發(fā)生的規(guī)模房企的股權(quán)變動(dòng)高達(dá)18起,累計(jì)交易總價(jià)值高達(dá)53.3億,創(chuàng)造了08年以來的交易記錄。
首選礦業(yè)
5年前,地產(chǎn)牛市開端,各路產(chǎn)業(yè)資金殺入地產(chǎn)業(yè),蔚然成風(fēng)潮,而今熊市來臨,地產(chǎn)資金又要往哪里去?
礦業(yè)成為首選。9月1日,大連控股稱成立瑞豐礦業(yè)資源投資有限公司;8月16日,鼎立股份宣布靖西縣金湖浩礦業(yè)有限公司51%股權(quán);8月11日,華茂股份稱擬出資4.5億元成立礦業(yè)投資子公司;8月8日,西藏城投公告稱收購(gòu)西藏阿里地區(qū)日土縣多瑪結(jié)則茶卡鹽湖礦區(qū)采礦權(quán)……
據(jù)本報(bào)不完全統(tǒng)計(jì),今年上半年已有20余家A股上市公司開始進(jìn)入這一行業(yè)。一家地產(chǎn)上市公司高管對(duì)本報(bào)說,目前已經(jīng)找到一個(gè)合適的多金屬礦,主要以黃金為主,同時(shí),在內(nèi)蒙、江蘇幾個(gè)省的8個(gè)城市都在找適合的賣家。
轉(zhuǎn)型礦業(yè),標(biāo)志著社會(huì)投資正在從土地資源延展向?qū)A(chǔ)資源的關(guān)注,畢竟資源行業(yè)的門檻高以及在未來所處的地位強(qiáng)勢(shì)。
一位較早從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型的陜西礦業(yè)公司業(yè)主,講述了他從土地生意轉(zhuǎn)向礦產(chǎn)的“淘金”過程,對(duì)于大開發(fā)商,由于土地儲(chǔ)備充分,可以憑規(guī)模延續(xù)生命期,但對(duì)于只有幾個(gè)項(xiàng)目的公司來說,越來越嚴(yán)的政策,大家必須考慮有出口。“現(xiàn)在有一種普遍的認(rèn)識(shí),礦產(chǎn)這種資源類行業(yè)會(huì)越來越好”。
對(duì)于礦業(yè)資源狀況,他已然做過許多功課:過去的礦山無證開采很常見,經(jīng)常十年八年辦不齊證件,也照樣開采,這種情景現(xiàn)在不再允許了。由于過去行業(yè)不規(guī)范,現(xiàn)在許多賣家的礦產(chǎn)資源都是證照不齊的,收購(gòu)、參股,都不是那么簡(jiǎn)單的事情,如果跟地方政府的產(chǎn)業(yè)政策結(jié)合不好,再多的資金也進(jìn)不來。
這位陜西礦企業(yè)主說,現(xiàn)在很少有企業(yè)去做一個(gè)新礦,“從頭做,一個(gè)新礦要批12個(gè)文件,從投入到投產(chǎn),中間至少要兩三年的時(shí)間,回報(bào)周期太長(zhǎng),大部分都是先參股進(jìn)來,對(duì)這個(gè)行業(yè)適應(yīng)一段時(shí)間”。
有色金屬礦成為最為現(xiàn)實(shí)的選擇,這位先行者說:“現(xiàn)在地產(chǎn)資金投得比較多的都是小品種有色金屬礦,進(jìn)入門檻不至于太高,3-5個(gè)億的資金就可以啟動(dòng)”。
“一開始是作為保障性投資來投的,因?yàn)樾∑贩N的礦產(chǎn)很少有虧損年景,如果整個(gè)行業(yè)不好,各大礦山都會(huì)縮量保價(jià)”,上述陜西礦業(yè)主說,“但慢慢進(jìn)入到這個(gè)行業(yè)后發(fā)現(xiàn),這兩個(gè)行業(yè)其實(shí)有很大的互補(bǔ)性”。
這個(gè)互補(bǔ)性,得到了同業(yè)的認(rèn)同,雖然這兩個(gè)行業(yè)在外界看來很難聯(lián)系到一起。一A股上市公司高管說,2010年,宏觀調(diào)控之后,大部分開發(fā)商的利潤(rùn)率都在走低,開發(fā)礦業(yè)是為了找一個(gè)平衡利潤(rùn)的行業(yè)——同時(shí)兩個(gè)行業(yè)的資金量級(jí)相當(dāng),礦業(yè)需要的資金量通常在數(shù)億到十幾億,和開發(fā)商資金量級(jí)很吻合,如果投身到別的產(chǎn)業(yè),譬如第三產(chǎn)業(yè),跨越太大,資金度也不匹配。
“房地產(chǎn)和礦業(yè)兩者之間的互補(bǔ)性很強(qiáng),利潤(rùn)互補(bǔ)很強(qiáng),以金礦為例,金礦的利潤(rùn)很穩(wěn)定,買金礦的時(shí)候,談價(jià)格的方式通常就是按儲(chǔ)量、品位,現(xiàn)在的金價(jià),幾個(gè)參數(shù)做個(gè)估計(jì),加上前期開采的情況,未來的不確定因素等給予折扣或溢價(jià);而愿意賣金礦的人通常也是需要拿到現(xiàn)金的礦主。他們不想把家業(yè)做得更大了,或者要去享受生活等等個(gè)性因素,地產(chǎn)商和礦老板都各取所需。”他說。
他說:對(duì)于中小型開發(fā)商,每年的年報(bào)上的利潤(rùn)表現(xiàn)會(huì)有點(diǎn)跳躍,有項(xiàng)目開,就有利潤(rùn)。不開的時(shí)候,利潤(rùn)就低,做礦業(yè)可以彌補(bǔ)這個(gè)遺憾。
還有一些相似之處,則很難擺上臺(tái)面。“這兩個(gè)行業(yè)的投資環(huán)境幾乎是相同的,人際社會(huì)關(guān)系比較接近,都要跟地方政府打交道,大家也都清楚,這兩個(gè)行業(yè)其實(shí)都不是那種完全市場(chǎng)化的行業(yè),不需要重新熟悉一個(gè)圈子,這一點(diǎn)非常重要”,前述陜西礦業(yè)主說。
盡管行之不易,但是礦產(chǎn)已經(jīng)一步步走入眾多投資的視野。今年采掘業(yè)前期投資增長(zhǎng)非常快,增長(zhǎng)也超過了房地產(chǎn)行業(yè),“我們的發(fā)展對(duì)資源的需求越來越大,經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須有資源。”張漢亞對(duì)本報(bào)說。
不過,房地產(chǎn)行業(yè)的未來走向也非全然悲觀,國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部首席經(jīng)濟(jì)師祝寶良的預(yù)測(cè)是:維持在20%-50%的增速是可能的。
任志強(qiáng)對(duì)于未來走勢(shì),抱著觀望態(tài)度:“房地產(chǎn)到底會(huì)怎么樣還得看政策,要再這么嚴(yán)下去,肯定有人受不了。大型地產(chǎn)公司仍然在場(chǎng),是因?yàn)樗麄兺恋貎?chǔ)備充分,所以有地可用。而中小公司,現(xiàn)在拿不到好的土地,不少城市掛出的土地太差,沒法做開發(fā)。”
對(duì)于大型地產(chǎn)公司,雖然有分散資金的安排,但主要力量仍集中于房地產(chǎn)。但是,將資金從房地產(chǎn)撤出至其他行業(yè),命運(yùn)又將如何呢?
作為容納了社會(huì)最巨量資金的領(lǐng)域,房地產(chǎn)的資金分流,正攪動(dòng)著這些領(lǐng)域的格局。
恒大涉足足球僅短短一個(gè)賽季,球隊(duì)即奪得了中甲冠軍。恒大一位高管接受本報(bào)采訪時(shí)表示,恒大做足球不是小視野,而是大格局,下一個(gè)賽季廠家要在球衣上做廣告,起步價(jià)是1億元。
黃怒波的投資亦是如此,只需賣掉旗下位于北京大鐘寺的商業(yè)物業(yè)一小部分,就足夠買冰島項(xiàng)目了。
(本報(bào)記者 宋堯 鄔瓊 對(duì)本文亦有貢獻(xiàn))